| 修正條文 | 現行條文 |
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| 第六條 住戶應遵守下列事項： 一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 五、配合管理負責人或主任委員辦理消防安全設備檢修工作。 六、專有部分及停車位使用人應向管理委員會登記身分資料。 七、其他法令或規約規定事項。 前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。 住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 | 第六條 住戶應遵守下列事項： 一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 五、其他法令或規約規定事項。 前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。 住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 |
一、考量消防安全設備之整體性，落實消防安全設備檢修制度，確保住戶生命安全，爰增訂第一項第五款。
二、專有部分及停車位使用人與社區住戶共同生活，但其身分資料非經當事人同意，不易取得，常造成治安漏洞，危害社區安全，爰增訂第一項第六款。
三、第一項第七款酌作文字修正。 |
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| 第七條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄、屋頂避難平臺及開放空間、公共服務空間。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 | 第七條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 |
一、建築技術規則建築設計施工編第九十九條建築物在五層以上之樓層供建築物使用類組A-1、B-1及B-2組使用者，應依左列規定設置具有戶外安全梯或特別安全梯通達之屋頂避難平臺：
(一)屋頂避難平臺應設置於五層以上之樓層，其面積合計不得小於該棟建築物五層以上最大樓地板面積二分之一。屋頂避難平臺任一邊邊長不得小於六公尺，分層設置時，各處面積均不得小於二百平方公尺，且其中一處面積不得小於該棟建築物五層以上最大樓地板面積三分之一。
(二)屋頂避難平臺面積範圍內不得建造或設置妨礙避難使用之工作物或設施，且通達特別安全梯之最小寬度不得小於四公尺。
(三)屋頂避難平臺之樓地板至少應具有一小時以上之防火時效。
(四)與屋頂避難平臺連接之外牆應具有一小時以上防火時效，開設之門窗應具有半小時以上防火時效。
二、建築技術規則建築設計施工編第二百八十三條本章所稱開放空間，指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之下列空間：
(一)沿街步道式開放空間：指建築基地臨接道路全長所留設寬度四公尺以上之步行專用道空間，且其供步行之淨寬度在一點五公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在一點五公尺以上之人行道者，供步行之淨寬度得不予限制。
(二)廣場式開放空間：指前款以外符合下列規定之開放空間：……。
(三)建築技術規則建築設計施工編第二百八十四條之一，本章所稱公共服務空間，係指基地位於住宅區之公寓大廈留設於地面層之共用部分，供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間。
(四)為維護屋頂避難平臺確保建築物公共安全，開放空間供公眾通行或休憩空間之使用，及公共服務空間供公共使用，爰增訂第二款後段。 |
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| 第九條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 管理負責人、主任委員、管理委員或住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。 | 第九條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。 |
一、現行住戶違反第二項規定，得依第四十九條第一項第二款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
二、但管理負責人、主任委員、管理委員違反第二項規定者，本條例無明定罰則，爰增訂第二項前段。 |
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| 第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金、管理費支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 前項費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 修繕費係因可歸責於區分所有權人、住戶或管理負責人、管理委員會之事由所致者，由該區分所有權人、住戶或管理負責人、管理委員會負擔。 公共基金、管理費之分擔方式及金額應由區分所有權人會議決議或規約規定，並不得授權管理負責人或管理委員會訂定。 第二項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。 | 第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。 |
一、為明確第二項共用部分、約定共用部分之費用支付及分擔方式，爰以分列第二項及第三項定之。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比率分擔之，如由公共基金支付，當依規定由區分所有權人會議決議始得運用之。惟現行條文第二項文字易誤解為公共基金倘為支付修繕、管理、維護費用，即無須經區分所有權人會議決議，當可由管理委員會自行決定使用，易產生不當使用及虧空公共基金等情事。另外，使用一定年限後，當設施、設備老舊時，需龐大費用支付管理、維護、修繕事項，如公共基金得未經區分所有權人會議決議或規約規定而被管理負責人或管理委員會支付於管理費，日後所需費用龐大，易有區分所有權人拒繳管理費，影響建築物使用安全等情。故為釐清「公共基金」與「管理費」之用途差異，且實務執行上，多以固定時間繳納一定金額作為修繕、管理、維護費用，並通稱為「管理費」，爰修正共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由管理費支付。
三、另外，管理費基準授權由管理委員會訂定，易有恣意調整情形，衍生區分所有權人拒絕繳納管理費等問題，爰增訂第五項，明定管理費之分擔，並限制其分擔方式及金額不得授權管理委員會訂定。
四、第六項酌作文字修正。 |
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| 第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之專有、專用管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 | 第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 |
一、樓地板內之管線可分為專有管線及共用管線。專有管線又可分為樓上專有管線及樓下專有管線，為釐清其維修費負擔之責任，爰修正本條文。
二、樓地板內之共用管線依第十條第二項前段已有明定，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 |
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| 第二十二條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離： 一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 三、其他違反法令或規約情節重大者，如施用、製造或販賣毒品，栽種罌粟或古柯鹼，性侵害犯罪等行為。 前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。 | 第二十二條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離： 一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 三、其他違反法令或規約情節重大者。 前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。 |
為讓毒品遠離社區及避免社區性侵害犯罪，爰增訂第一項第三款後段。 |
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| 第二十三條 公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式及增加其管理費用負擔。 五、財務運作之監督規定。 六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 七、糾紛之協調程序。 八、禁止住戶於具共用排氣設備之廁所、浴室吸菸之特別約定。 | 第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式。 五、財務運作之監督規定。 六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 七、糾紛之協調程序。 |
一、住戶違反義務之處理方式之範圍，學理上得包括「團體罰」。
二、「有關公寓大廈住戶於安全梯丟垃圾，管理委員會可否公告將公布姓名及罰款乙節」，營建署95.7.5營署建管字第0950033009號；公寓大廈住戶如有違反條例第16條第1項之行為，管理委員會應予制止或按規約處理，至關住戶違反義務之處理方式，應載明於規約，始生效力。如涉私權爭執，宜循司法途徑解決。
三、「關於函詢公寓大廈規約可否規定欠繳管理費住戶，如訴訟敗訴需償還管理委員會支付律師費用之疑義乙案」，營建署97.4.23營署建管字第0970022199號略謂；至於住戶違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力，為同條例二十三條第二項第四款所明定。
四、為明確「團體罰」之法律效力，爰增訂第二項第四款後段。
五、為防制菸害，維護社區住戶健康，爰增訂第二項第八款。 |
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| 第二十七條 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、二親等血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。除公寓大廈起造人或建築業者委託出席外，一人代理區分所有權人不得超過五人，其超過部分不予計算。 | 第二十七條 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。 |
一、現行；受託人於受託出席區分所有權人會議之人數得達五分之一之多，有氾濫之虞，常有少數人廣泛收集委託書之情事，不利社區自治正常發展。
二、考量社會少子化現象日益嚴重，增列二親等血親得被委託出席，爰修正第三項前段。
三、參考民法第五十二條第三項；社員表決權之行使，除章程另有限制外，得以書面授權他人代理為之。但一人僅得代理社員一人，並參酌公寓大廈實際需求，爰修正第三項後段。
四、考量公寓大廈起造人或建築業者可能擁有一定數量區分所有權，故排除第三項後段但書之限制。 |
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| 第三十一條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 會議決議事項違反前項之規定者，無效。 | 第三十一條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 |
一、92.11.26臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第2號，法律問題：公寓大廈管理委員會Ａ向積欠管理費之區分所有權人Ｂ訴請給付管理費，Ｂ抗辯區分所有權人會議雖決議通過住戶規約約定收取管理費標準，惟該區分所有權人會議之出席數不足公寓大廈管理條例第三十一條所規定之「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」，所為決議無效。其抗辯有無理由？
研討結果：採乙說。乙說：公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。公寓大廈管理條例就違反該條例第三十一條規定之法律效果既未加以規定，徵諸同條例第一條第二項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，自得類推適用民法第五十六條關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議之規定，本件Ｂ之抗辯事由雖屬實在，惟該制定收取管理費之規約決議在未經撤銷前，仍屬有效（台灣高等法院九十年度上字第七七八號判決意旨參照）。是Ｂ之抗辯為無理由。
二、區分所有權人會議決議過程中，可能出現一些瑕疵，應視該瑕疵嚴重程度，而影響決議的有效性，如均視為得撤銷，有違多數決原則，恐有少數人拔持社區現象，阻礙社區自治健全發展。
三、為明確區分所有權人會議決議違反第一項會議決議法定人數之法律效力為無效，不得類推適用民法第五十六條，爰增訂第二項。 |
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| 第三十二條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。 經區分所有權人十分之一以上及其區分所有權比例合計十分之一以上，以書面向召集人提出區分所有權人會議議案，召集人不得拒絕。並準用第一項之規定。 | 第三十二條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。 |
一、本條例對於區分所有權人提案之審查權，無明文規定。
二、實務上，常有召集人、管理委員會專權情事，選擇性提案，嚴重影響區分所有權人權益，不利社區自治。
三、亦避免提案權之氾濫，影響區分所有權人會議進行之效率，爰增訂第四項前段。
四、避免召集人恣意侵害區分所有權人提案權，而使喪失假決議機會，爰增訂第四項後段。 |
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| 第三十五條 區分所有權人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 | 第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 |
為加強社區及住戶資料保護，避免資訊公開之氾濫，限縮社區資訊公開範圍，爰修正本條前段。 |
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| 第三十六條 管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共用部分及約定共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金、管理費及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，並得為第三十八條之原告或被告。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、住戶個人資料之蒐集及保管。其為影像，未經區分所有權人會議同意者，應於攝影日起一年內銷毀之。 十四、向警察機關舉發住戶施用、製造或販賣毒品，栽種罌粟或古柯鹼，性侵害犯罪等行為。 十五、其他依本條例或規約所定事項。 | 第三十六條 管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。 |
一、為明確管理委員會對於清潔、維護、修繕及一般改良之範圍，爰修正第二款。
二、為明確管理委員會對於經費收支、保管及運用之範圍，爰修正第七款。
三、管理委員會得否為共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備點收及保管之原告或被告，法無明文，常造成不同法官有不同心證。
四、為落實第五十七條第一項公設點交制度，明訂管理委員會涉及共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管時，得為法院訴訟之原告或被告，爰增訂第十一款後段。
五、為維護社區安全，明定住戶個人資料之蒐集及保管為管理委員會職務範圍內，另考量住戶隱私權，肖像權等個人資料之保護，爰增訂第十三款。
六、為防範住戶施用、製造或販賣毒品，栽種罌粟或古柯鹼，性侵害犯罪等行為，危害社區安全，爰增訂第十四款。
七、第十五款酌作文字修正。 |
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| 第三十八條 管理委員會有當事人能力。 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。 管理委員會與區分所有權人或住戶、無權占有人間，發生公寓大廈爭議事件時，管理委員會應邀集相關當事人進行協調。協調不成後，管理委員會得向直轄市、縣（市）政府公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處，或向鄉、鎮、市公所調解委員會申請調解。調處或調解不成後，管理委員會始得向法院提起訴訟。 管理委員會為第二項原告或被告時，訴訟勝訴者，得向法院聲請他造支付合理之委託訴訟代理人費用。 全體區分所有權人得向直轄市、縣（市）主管機關登記後，成立法人。 | 第三十八條 管理委員會有當事人能力。 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。 |
一、明定管理委員會向法院提起訴訟之正當法律程序，以避免濫訟，爰增訂第三項。
二、參考美國律師協會訂定統一共同利益產權法（the
Uniform Common Interest Ownership
Act，UCIOA）第3-116條g項，任何依據本條規定所提起法律訴訟中，法院作出判決書或裁定書，都應註明勝訴方之訴訟費用及合理的律師費用，由敗訴方承擔，爰增訂第四項。
三、為對公寓大廈及其附屬設施設備進行管理，參考日本建物區分所有法第三條，賦予全體區分所有權人得以成立法人之資格，爰增訂第五項。 |
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| 第四十二條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，應委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。 前項公寓大廈管理維護公司或管理服務人員應於受委任或僱傭後一個月內，將其受託管理維護事務之相關資訊，提供直轄市、縣（市）主管機關。 第二項資訊類別、內容、提供方式及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 | 第四十二條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。 |
一、為落實公寓大廈專業管理制度，避免不肖業者，以社區自管、自聘為名，違法規避法律監督，造成劣幣驅逐良幣，爰修訂第一項。
二、為加強公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行業務之管理，建立業務登錄制度，爰增訂第二項、第三項。 |
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| 第四十三條 公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務： 一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。 三、應依業務執行規範執行業務。 前項業務執行規範如下： 一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。 二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。 三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。 四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。 五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。 六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。 七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。 八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。 九、管理維護公司不得有下列行為： (一)申請登記不實。 (二)無正當理由停止營業六個月以上。 (三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。 | 第四十三條 公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務： 一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。 三、應依業務執行規範執行業務。 |
一、管理維護公司業務執行規範，原訂於公寓大廈管理服務人管理辦法第十六條。
二、為加強管理維護公司之管理，保障公寓大廈住戶權益，爰增訂第二項。並於第四十七條第六款增訂罰則。 |
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| 第四十四條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。 四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練及回訓研習。 | 第四十四條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。 四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。 |
目前管理服務人員回訓只有訓練方式，宜增加研習方式，以提升專業回訓效果及符合實際需求，爰修正本條文。 |
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| 第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、責任、輔導、獎勵、參加訓練及回訓研習之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 | 第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 |
一、配合增訂第四十三條第二項管理維護公司業務執行規範，爰修正本條文。
二、目前管理服務人員回訓只限訓練方式，宜增加研習方式，以提升專業回訓效果，爰修正本條文 |
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| 第四十七條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。 二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。 三、區分所有權人或住戶違反第六條第一款至第四款及第六款至第七款規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 四、區分所有權人會議召集人、起造人、臨時召集人或主任委員、管理委員違反第三十二條第四項所定之提案義務者。 五、公寓大廈管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條第二項所定提供相關資訊者。 六、公寓大廈管理維護公司或管理服務人員違反第四十三條第二項所定業務執行規範者。 | 第四十七條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。 二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 |
一、配合增訂第六第六款，明定違反身分登記義務之罰則，爰修正第三款。
二、配合增訂第三十二條第四項，明定違反提案權義務之罰則，爰增訂第四款。
三、配合增訂第四十二條第二項，明定違反提供相關資訊義務之罰則，爰增訂第五款。
四、配合增訂第四十三條第二項，明定違反業務執行規範者，爰增訂第六款。 |
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| 第四十九條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。 二、管理負責人、主任委員、管理委員或住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。 三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。 五、管理負責人、主任委員、管理委員或住戶違反第十七條所定投保責任保險及代為投保之義務者。 六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。 七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。 八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。 九、住戶違反第六條第五款規定，經管理負責人或主任委員之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 十、管理負責人、主任委員或管理委員違反第三十六條第十三款所定之住戶個人資料之蒐集及保管者。 有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。 | 第四十九條 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。 二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。 三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。 五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。 六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。 七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。 八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。 有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。 |
一、配合第九條第二項修正，明定管理負責人、主任委員、管理委員違反第九條第二項規定之罰則，並明定管理負責人、主任委員、管理委員違反第八條第一項規定之罰則，爰增訂第一項第二款前段。
二、明定管理負責人、主任委員、管理委員或住戶違反第十七條所定代為投保義務之罰則，爰增訂第一項第五款前段。
三、配合增訂第六條第五款，明定住戶拒配合管理負責人或主任委員辦理消防安全設備檢修工作之罰則，爰增訂第一項第九款。
四、配合增訂第三十六條第十三款，明定管理負責人、主任委員、管理委員違反住戶個人資料之蒐集及保管者之罰則，爰增訂第一項第十款。 |
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| 第五十條 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條第一項規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。 | 第五十條 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。 |
配合增訂第四十二條第二項，爰修訂本條文。 |
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| 第五十九條之一 直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。 調處委員會調處時，應有調處委員三人以上出席。但經兩造當事人之同意，得由調處委員一人逕行調處。 調處委員應親自進行調處，不得委任他人代理。 第一項調處委員會之組織，由內政部定之。 | 第五十九條之一 直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。 前項調處委員會之組織，由內政部定之。 |
一、為有效處理公寓大廈爭議事件，落實先行政後司法及簡政便民政策，參考鄉鎮市調解條例第七條「調解委員會調解時，應有調解委員三人以上出席，但經兩造當事人之同意，得由調解委員一人逕行調解。」之規定，爰增訂第二項。
二、為合理規範調處委員會組織，避免空白授權，爰增訂第三項。
三、第四項配合項次變更作修正。 |
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| 第六十條 規約範本，由中央主管機關定之。 第五十六條規約草約，得依前項規約範本制作。 中央主管機關應公告起造人檢送之規約草約應記載或不得記載之事項。 前項應記載之事項，未經記載於規約草約者，仍構成規約草約內容；違反前項不得記載事項者，其規約草約條款無效。 | 第六十條 規約範本，由中央主管機關定之。 第五十六條規約草約，得依前項規約範本制作。 |
一、公寓大廈規約為區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。攸關區分所有權人及住戶間之重要權利義務關係；其內容依法係由區分所有權會議決議約定。
二、規約草約實多為起造人單方預先擬訂，並依第四條第二項規定，規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，影響區分所有權人權益甚深。
三、規約草約係由起造人擬訂，與消費者保護法之定型化契約性質類似；起造人如非區分所有人時，即免受規約效力拘束，縱因其提供規約內容有所偏頗，致部分區分所有權人蒙受不公平待遇，乃至遭受損害或引發紛爭，起造人仍能自外於紛爭，甚不合理，爰增訂第三項及第四項。 |
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