「住宅法部分條文修正草案」，請審議案。

提案人: 姚文智
連署人: 賴瑞隆

吳玉琴

尤美女

施義芳

李俊俋

王榮璋

谷辣斯．尤達卡Kolas Yotaka

劉世芳

洪宗熠

陳曼麗

蕭美琴

鄭運鵬

郭正亮

鍾孔炤

段宜康
議案狀態: 審查完畢
提案委員
原始資料: misq

住宅法部分條文修正草案對照表

修正條文	現行條文
第四條　本法所定具特殊情形或身分，指下列規定之一者：一、低收入戶。二、特殊境遇家庭。三、育有未成年子女三人以上。四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。五、六十五歲以上之老人。六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。七、身心障礙者。八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。九、原住民。十、災民。十一、遊民。十二、其他經中央主管機關認定者。主管機關擬定自購住宅貸款利息補貼之額度與戶數，應斟酌居住地區住宅行情、人口數量及負擔能力等因素決定之。主管機關預定每一年度之住宅租金補貼之額度與戶數，應斟酌居住地區租金水準、受補貼家戶之所得、戶口數與經濟或社會弱勢者之狀況及負擔能力等因素決定之。中央主管機關應於本法中華民國○年○月○日修正之條文施行後一年內，完成相關租金資料或價格蒐集、負擔標準及補貼金額計算方式之建立。	第四條　本法所定具特殊情形或身分，指下列規定之一者：一、低收入戶。二、特殊境遇家庭。三、育有未成年子女三人以上。四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。五、六十五歲以上之老人。六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。七、身心障礙者。八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。九、原住民。十、災民。十一、遊民。十二、其他經中央主管機關認定者。住宅租金與自購住宅貸款利息補貼之額度，應依據居住地區合理住宅價格租金水準、受補貼家戶之所得、人口數量與弱勢狀況，以及合理負擔能力標準等，計算合理補貼額度。主管機關應於本法施行後二年內，完成相關價格租金資料蒐集、負擔標準與合理補貼金額計算方式之建立。主管機關未完成第二項合理補貼額度之計算前，得沿用現有方式繼續辦理之。
鑑於租金負擔標準及補貼金額計算方式，乃社會住宅、租金補貼以及租屋服務事業政策執行之核心課題，有其必要性與急迫性，應儘速建立，故於本次修法之條文施行後一年內完成。
第七條　主管機關為健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦社會住宅及提升居住環境品質，得設置住宅基金。中央住宅基金來源如下：一、政府依預算程序撥充。二、本基金財產之處分收入。三、社會住宅興辦之收益。四、本基金之孳息收入。五、個人及營利事業之房屋、土地交易所得合一課徵所得稅稅課收入。六、其他收入。前項第五款之收入，由中央主管機關自定提撥比例。直轄市、縣（市）之住宅基金來源如下：一、政府依預算程序撥充。二、各金融機構配合之融資。三、本基金財產處分之收入。四、辦理都市計畫容積獎勵回饋之收入。五、都市計畫增額容積出售之收入。六、辦理都市計畫變更之捐贈收入。七、社會住宅興辦之收益。八、本基金之孳息收入。九、地價稅、房屋稅一定比例。十、其他收入。前項第四款、第五款、第六款及第九款之收入，由直轄市、縣（市）政府自定提撥比例。	第七條　各級主管機關為健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦社會住宅及提升居住環境品質，得設置住宅基金。
一、住宅基金為居住政策落實不可或缺之基礎，應確保有穩定且可持續性財源。二、依〈所得稅法〉第一百二十五條之二規定：「依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定計算課徵之所得稅稅課收入，扣除由中央統籌分配予地方之餘額，循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出；其分配及運用辦法，由財政部會同內政部及衛生福利部定之」。故第一項中央住宅基金來源新增第五款，納入個人及營利事業之房屋、土地交易所得合一課徵所得稅稅課收入，且其提撥比例由中央主管機關定之。三、房產稅收連結房價，基於憲法「地利共享」精神，應部分提撥至住宅基金，既符合「取之地產、用之社宅」之稅賦重分配理念，亦有助財源之穩健。故第二項直轄市、縣（市）之住宅基金來源，應新增第八款，得以地價稅、房屋稅一定比例提撥，其提撥比例由由該直轄市、縣（市）政府自定。四、鑑於社會住宅可收取租金逐步攤還興建成本，為避免初期興辦造成政府預算排擠，住宅基金得以融機方式做為財務靈活調度方式，此機制過往如國宅興建、眷村皆曾採行，亦符合公共債務法相關規定。構融資方式辦理。等排擠政府預算其它既有支出，靈活調度資金，納入。鑒於社會住宅未來營運管理可收取租金，透過穩定財務安排可逐步攤還貸款部份自償，屬自償性債務，不列入公共債務法第五條規定之未償餘額預算數。因此，參酌《國民住宅條例施行細則（已廢止）》第五條第二款「二、各金融機構配合之融資」撰寫。
第八條　為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅，主管機關得視財務狀況擬訂住宅補貼計畫；其補貼種類如下：一、自建住宅貸款利息。二、自購住宅貸款利息。三、承租住宅租金。四、修繕住宅貸款利息。五、簡易修繕住宅費用。申請前項住宅補貼，及其他機關辦理之各項住宅補貼，同一年度僅得擇一辦理。接受住宅貸款利息補貼者，除經行政院專案同意外，不得同時接受二種以上住宅貸款利息補貼；接受住宅費用補貼者，一定年限內以申請一次為限。為協助弱勢居住，本法中華民國○年○月○日修正施行前，屬第四條第二項身份租用之住宅且租賃期間達一年以上者，其申請第一項第三款之租金補貼不受第三條第一項之合法建築物限制，實施年限為三年。第一項住宅補貼計畫，以承租住宅租金補貼為優先。第一項一定所得及財產標準，由中央主管機關定之。	第八條　為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅，政府得視財務狀況擬訂計畫，辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用；其補貼種類如下：一、自建住宅貸款利息。二、自購住宅貸款利息。三、承租住宅租金。四、修繕住宅貸款利息。五、簡易修繕住宅費用。申請前項住宅補貼，同一年度僅得擇一辦理。接受住宅貸款利息補貼者，除經行政院專案同意外，不得同時接受二種以上住宅貸款利息補貼；接受政府住宅費用補貼者，一定年限內以申請一次為限。第一項一定所得及財產基準，由中央主管機關定之。
一、序文所稱計畫更正為住宅補貼計畫，以利指認。另補貼住宅之說明，與第一項補貼種類文字有重複，予以刪除。二、特殊情形與身分者囿於現行條文第三條第一項住宅的「合法住宅」定義，常因負擔能力與租屋歧視等因素，未能租住合法出租住宅而無法申請或領取本條第一項第三款住宅租金補貼之情事。鑑於短期內社會住宅存量仍不足，且租屋市場發展未臻健全，為解決特殊情形與身分者居住問題，爰增訂第三項，針對依住宅法第四條第一項特殊情形與身分者不受合法建築物限制，然配合社宅與租屋市場政策推動，僅以三年為限。三、經濟社會弱勢承租建築物不受相關規定限制有前例可循。本法僅為暫時性轉軌，非永久性。依據《低收入戶及中低收入戶住宅補貼辦法》第二條第四款：「申請本辦法之承租住宅租金費用補貼及簡易修繕住宅費用補貼者，不符合前項各款規定，經提出合法房屋證明或經直轄市、縣（市）主管機關協助認定實施建築管理前已建造完成建築物之文件，或於本辦法施行前承租非合法住宅而接受政府租金補貼，經直轄市、縣（市）主管機關審核有租賃同一建築物之事實，不受前項規定之限制。」四、基於受補貼者之居住困難程度與急迫性，並考量政府資源有限，住宅補貼計畫應以住宅租金補貼為優先，方符合公平正義。
第十五條之一　住宅所有權人將住宅出租予依本法規定接受政府租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，於住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。前項免納綜合所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況決定是否延長。
一、本條新增。二、本條文之稅賦優惠，授權之規定應授權行政院得視情況決定是否延長。
第十七條　民間興辦之社會住宅，需用公有土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠，不受國有財產法第二十八條之限制。前項出租及設定地上權之優惠辦法，由財政部會同內政部定之。民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時，應由出售公有土地機關依讓售當期公告土地現值辦理讓售。	第十七條　民間興辦之社會住宅，需用公有非公用土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠。前項出租及設定地上權之優惠辦法，由財政部會同內政部定之。民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時，應由出售公有土地機關依讓售當期公告土地現值辦理讓售。
一、為促進民間興辦社會住宅多元管道，並結合社會結構轉型之公共設施調整與多目標使用可能，應不侷限非公用土地或建築物，故刪除「非公用」，以資周全。又其同意與否，仍為該公產管理機關，對有實際公用者並無影響之虞。二、民間興辦社會住宅使用公有土地涉及處分行為，應於本法排除《國有財產法》第二十八條之限制，以利社會住宅推動。
第二十條　社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。第一項社會住宅營運期間作居住使用之租金收入及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況決定是否延長。	第二十條　民間興辦之社會住宅於興建或營運期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得予適當減徵。前項減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。
本條文之稅賦優惠，既已授權之規定應授權行政院得視情況決定是否延長。故其延長與否，理應應回歸政府對本優惠政策之效益評估。
第二十一條　民間興辦之社會住宅，應由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅。前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時，應將依本法取得之優惠及獎勵金額結算，報直轄市、縣（市）主管機關核定，並繳交全數結算金額；其有入住者應於安置妥善後，始得由該直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關塗銷社會住宅之註記。前項優惠及獎勵金額，於自營運核准日起，至營運終止日止之期間取得者，得不納入計算。第一項社會住宅興辦人辦理所有權移轉時，應向主管機關申請同意；同時變更原核定目的之使用者，並應依第二項規定辦理。第二項及前項結算金額，應繳交該主管機關設置之住宅基金；未設置住宅基金者，一律撥充中央主管機關住宅基金。第二項及第四項結算金額計算方式、計算基準、同意條件、應檢具文件及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。	第二十一條　民間興辦之社會住宅，應由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅。前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時，應將依本法取得之優惠及獎勵金額結算，報直轄市、縣（市）主管機關核定，並繳交全數結算金額；其有入住者應於安置妥善後，始得由該直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關塗銷社會住宅之註記。第一項社會住宅興辦人辦理所有權移轉時，應向主管機關申請同意；同時變更原核定目的之使用者，並應依前項規定辦理。第二項及前項結算金額，應繳交該主管機關設置之住宅基金；未設置住宅基金者，一律撥充中央主管機關住宅基金。第二項及第三項結算金額計算方式、計算基準、同意條件、應檢具文件及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
為鼓勵民間興辦，第二項內文述及「優惠與獎勵金額」，應與第三項內文統一，補正為「前項優惠及獎勵金額……得不納入計算」。
第二十一條之一　主管機關為促進以第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅，得獎勵租屋服務事業辦理。住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作居住使用，得依下列規定減徵租金所得稅：一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算。前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況決定。
一、本條新增。二、本條文之稅賦優惠，既已授權之規定應授權行政院得視情況決定是否延長。故其延長與否，理應應回歸政府對本優惠政策之效益評估。
第二十四條　主管機關依本法興辦社會住宅，需用公有非公用土地或建築物者，得辦理撥用。主管機關依本法興辦社會住宅使用國有土地或建築物衍生之收益，得作為社會住宅興辦費用，不受國有財產法第七條規定之限制。主管機關依本法興辦社會住宅，需用之公有非公用土地或建築物，屬應有償撥用者，得採租用方式辦理，其租期由中央主管機關定之，其土地租金以當期公告地價百分之二計收，不受國有財產法第四十三條有關租期與租金率之限制。租用期間之地價稅及房屋稅，由主管機關繳納。興辦社會住宅所需土地因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。	第二十四條　直轄市、縣（市）主管機關依前條規定興辦社會住宅，需用非公用之公有土地或建築物者，得辦理撥用；因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。前項之鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。
一、社會住宅以弱勢與一定家戶為對象，考量其可負擔能力，租金須予以折減，乃具社會福利設施性質。故為興辦社會住宅如租用公有非公用土地或建築物，應予以適度優惠，使財務能達成可負擔租金之美意。二、依《國有出租基地租金調整方案》，國有土地依率依照土地申報地價年息百分之五計收租金，又社會住宅符合該辦法第二條第一款，將以前述金額百分之六十計收租金。另如參照《長期照顧服務法》第十七條，「非以營利為目的之長照機構配合國家政策有使用公有非公用不動產之必要時，得專案報請主管機關核轉該不動產管理機關依法出租。其租金基準，按該土地及建築物當期依法應繳納之地價稅及房屋稅計收年租金」。對照前述兩法規，取其中間值，土地租金以當其公告地價百分之二計收。
第三十七條　為提升住宅安全品質及明確標示住宅性能，中央主管機關應訂定住宅性能評估制度，指定評估機構受理住宅興建者或所有權人申請評估。於本法中華民國○年○月○日修正施行一年後新建之集合住宅，起造人應辦理住宅性能評估。第一項評估制度之內容、申請方式、評估項目、評估期限、評估內容、權重、等級、評估基準、評分方式、獎勵措施、評估報告書、指定評估機構與其人員之資格及管理等事項之辦法，由中央主管機關定之。	第三十七條　為提升住宅品質及明確標示住宅性能，中央主管機關應訂定住宅性能評估制度，獎勵住宅之興建者或所有權人申請評估。前項評估制度之內容、基準、方法、獎勵措施、評估機構與人員之資格及管理等事項之辦法，由中央主管機關定之。
一、為提升評估公信力，由第三方評估機構辦理住宅性能評估作業，爰修正第一項。二、現行住宅性能評估制度，屬於獎勵性質，顯然無助於此制之推展。而且臺灣地區地震、火災等天然及人為災害頻繁，民眾普遍重視居住安全，爰參考日本2006年施行的「住生活基本法」第十三條規定，國家與地方公共團體，應要求住宅供給者對於住宅購入者增進其服務機能，以維護其利益；因此，應促使住宅相關業者提供正確、適切之住宅資訊，建立住宅性能標示制度，以確保購屋者權益。因此應強制建立新建住宅進行安全品質評估機制，爰增訂第二項。至於，非新建之住宅，則仍維持以獎勵方式辦理，並予敘明。三、為能明確化住宅性能評估制度之內容，包括申請方式、評估期限、評估項目、評估內容、權重、等級、評估基準、評分方式、獎勵措施、評估報告書、評估機構與人員之資格及管理等事項，爰第二項授權中央主管機關訂定住宅性能評估辦法，使各地方主管機關之作法齊一，俾利執行。
第三十七條之一　為保障住戶生命及維護公共安全，直轄市或縣（市）主管機關應針對有安全之虞或使用達一定年限之建築物，訂定檢查、或檢測與輔導整建或重建計畫。前項有安全之虞或使用達一定年限之標準，中央主管機關應定之。直轄市或縣（市）主管機關之檢查、或檢測與輔導整建或重建計畫所需之經費，由中央主管機關補助並納入第二條第一款之全國性住宅計畫及財務計畫中。直轄市、縣（市）主管機關或其委託之專業人員進行前項評估之檢查、檢測，必須進入住宅、社區、公寓大廈之共用部分或專有部分時，公寓大廈之管理委員會、管理負責人或住宅所有權人、使用人，不得規避、妨礙或拒絕。
一、本條新增。二、按老舊建物，普遍耐震能力不足，在2016年2月6日台南維冠大廈倒塌事件發生後，政府積極獎勵並提供補住，期以透過耐震補強提升防震能力。惟如此作法未免消極，宜由地方政府餘一定期間內達一定年限之建築物，訂定檢查、或檢測與輔導整建或重建計畫；並予公告週知，爰增定第一項。三、一定年限之建築物之標準，宜有中央主管機關統一訂定，並考量此類建物大都有危及公共安全之虞，故應列為優先評估及補助對象，爰增定第二項。四、住宅私領域（非屬公有建築物）內之評估、檢測行為，宜由權利人提出申請政府補助，如其不願申請，基於公安等公益目的，政府得強制進入評估，爰增訂第三項強制檢測之法源依據。
第四十四條　主管機關為提升租屋市場健全發展，應研擬住宅租賃發展政策，針對租賃相關制度及、專業服務及第四條經濟或社會弱勢租賃協助，研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等提供相關服務。前項服務得由租屋服務事業辦理，其認定及獎勵辦法，由中央主管機關定之。	第四十四條　中央及直轄市、縣（市）主管機關為提升租屋市場健全發展，應研擬住宅租賃發展政策，針對租賃相關制度及專業服務，研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等提供相關服務。前項服務之提供得以自行或輔導、獎勵民間成立租屋服務平台方式辦理。第二項輔導、獎勵辦法，由中央目的事業主管機關定之。
租屋市場之健全發展，除租賃相關制度及專業服務外，亦須關注弱勢者於租屋遭遇困難，故於租賃發展政策之短、中長其計畫研擬，增列「第四條經濟或社會弱勢租賃協助」。
第四十五條　居住為基本人權，任何人皆應享有公平之居住權利，不得有歧視待遇。前項居住權利之內涵應參照《經濟社會與文化權利國際公約》所揭示之「適足住房權」和經濟社會與文化權利委員會所作之相關意見與解釋。	第四十五條　居住為基本人權，任何人皆應享有公平之居住權利，不得有歧視待遇。
鑑於聯合國兩公約已國內法化，應參照《經濟社會與文化權利國際公約》所揭示之「適足住房權」和經濟社會與文化權利委員會所作之相關意見與解釋，清楚定義居住權利內涵，以強化相關之規範，爰增訂第二項條文。