函，為修正「不動產估價技術規則」部分條文，請查照案。

一、參酌國際評價準則及國內會計評價準則對於價值標準之分類，本規則維持沿襲日本不動產鑑定評價基準規範，分為四種價格種類；其中，「正常價格」即為「（公平）市場價值」（Market Value）；倘若評估附有投資條件（如不動產合併）下形成之價值時，則「限定價格」即為「投資價值」（Investment Value）。而對於各價格評估所需之「價值前提」，應作成「估價條件」並於報告書中敘明。 二、因限定價格係於法令明定之限定條件下所評估之價格，實務上委託人無參考正常價格之需要，且對於兩種價格結果易生混淆；而特定價格為基於特定條件下所估計者，估價條件含有不確定性，同時估計正常價格，有其參考價值，故修正刪除限定價格估價者，應同時估計其正常價格之規定。

非都市土地除使用分區外，尚有使用地編定，雖分區相同，使用地不同，其價值差異很大，如一般農業區之「農牧用地」與「甲種建築用地」。爰將「使用分區管制」修正為「使用管制」。

一、因應數位化設備普及，傳統照片已漸為數位電子相片或圖檔取代，第一項第四款紀錄形式增列影像檔（視個案實際需要如數位相片、電子圖檔、錄影檔或航照圖等），較能完整呈現勘估標的及比較標的之實際現況。 二、考量委託人未領勘時（如委託人為欲承購者、都市更新實施者等非為勘估標的所有權人之情形），或有無法進入室內勘察之情形，爰增訂第二項應於估價報告書內敘明之規定。

一、折現現金流量分析實務上亦屬操作主要方法之一，爰修正為折現現金流量分析法，以使文意明確。 二、因應實務上進行清算之證券化標的已無後續收益期間，無須就收益價格賦予較大權重之考量，爰增訂第二項但書規定。

一、第二項第十三款分列為二款，原第十四款移列為第十五款，其餘酌作文字修正。 二、因應實務作業之需求增訂第四項。

第二項酌作文字修正。

配合實務上特殊交易情形態樣，第一款增列急出（承）租情況、第七款修正為拍賣，以包含法院及金融機構拍賣等，並新增第八款管理機關標（讓）售公有土地及第十二款使用現況不符合法定用途（包含違章建築等違規使用、違反土地使用分區管制者，如農業區開設違章工廠做工業使用）之情形，其餘各款次配合作順序調整。

原文字易產生百分率法與差額法可同時並用之誤解，故酌作文字修正，以資明確。

比較法之調整有情況、價格日期、區域因素及個別因素等四項，為利總調整率大於百分之三十界定更為明確，爰於總調整率前加上「情況、價格日期、區域因素及個別因素調整」文字。

一、依第十八條有關比較法之意涵，指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。察其精神，係將所蒐集之比較標的價格經過比較分析後，調整至與勘估標的相似條件之價格，並作為決定勘估標的比較價格之參考。現行條文就此情形仍稱為比較標的試算價格，爰予修正，始能符合比較法之精神，並與第二十一條第一項第五款所規定之比較法估價程序所述一致。 二、配合第二十七條規定不動產估價師需採用三件以上比較標的試算價格，對三個試算價格之間差距之認定，應以兩兩之間高低價格計算。現行以「各」價格平均值計算之規定，與第一項「試算價格之『間』」規定之立法意旨不一致，爰予以修正。

修正理由同前條說明一。

修正理由同第十五條說明一。

修正理由同第十五條說明一。

修正理由同第十五條說明一。

修正理由同第十五條說明一。

修正理由同第十五條說明一。

一、本條新增。 二、配合第四十條規定推算勘估標的之總費用，如包含建物者，應加計建物之折舊提存費，爰增訂其計算方式。 三、國內外對於折舊提存費之計算，有以收益資本化率作調整者，亦有以折舊提存費作調整者，本規則分別規範於第四十條之一及第四十一條。上開調整方法，可分為不計利息的（直線）折舊提存、須加計利息的折舊提存，爰依此將實務上常用之直線折舊提存（等速折舊型）及凹型折舊提存（償債基金型）納入規範。

一、配合國外及實務上執行，新增償債基金型之計算方式，並將原規定明定為等速折舊型。償債基金型應用本條文第一項第二款公式時，須配合建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列之情形。 二、修正理由同新增第四十條之一說明三。 三、修正計算公式以符號表示。

一、不動產估價師對於收益資本化率或折現率之計算，不論係採條列方法擇一決定，或採多種方法計算決定，皆應綜合考量並詳予分析後為之，爰修正第一項文字。 二、為利實務上易於敘明收益資本化率或折現率之決定方法，爰明定第一項第一款至第五款估計方法之名稱。

修正理由同第四十四條。

修正理由同第四十四條。

一、本條所定各項間接成本計算之費率已由全聯會以公報方式定期公告，爰刪除各款及但書之規定，授權由全聯會以公報方式一併公告之。 二、另全聯會公告內容如有無法切合市場實際情形時，不動產估價師依第十四條規定應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，已能排除或調整可能偏離之影響，尚無保留各款作為基準之必要。

一、本條所定殘餘價格率已由全聯會以公報方式定期公告，爰酌作文字修正。 二、考量訂定建物殘餘價格率不得超過百分之十上限之規定，如遇有特殊情況（如以檜木為建材）時，不符實際，爰修正以不得超過百分之十為原則，以保留彈性調整空間。 三、建物殘餘價格應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本，爰增訂第四項規定。

一、考量折舊路徑包含等速折舊（直線型）、初期加速折舊（凸型）及初期減速折舊（凹型）等三大類，衍生出計算折舊之方法眾多，倘逐一規範於本規則條文中，將顯得過於細碎，爰修正改採原則性規範為主，各種折舊方法之規範則朝向由全聯會以公報方式處理為原則。 二、一般通用之折舊方法包含定額法（直線型折舊路徑）、償債基金法與逆年數合計法（凹型折舊路徑）、定率法與年數合計法（凸型折舊路徑）等，應視建物特性及市場動態選擇應用。

一、為避免實務運用上產生誤解，參酌第五十二條第二項立法意旨修正「土地成本價格」為「土地價格」。 二、配合第六十八條刪除以定額法為原則計算建物累積折舊額之規定，爰刪除第一項第二款後段。 三、第二項「以比較價格或收益價格替代之」之規定可能造成「以價格相互替代」而非「方法選用之替代」之誤解，爰修正為「得以比較法或收益法計算之」，使文意明確。另以比較法或收益法計算土地價格者，或有高估土地價格之虞，爰增列第二項後段。 四、考量土地之建築使用行為，可能隨社會經濟環境改變產生效用減損，爰增訂第三項得考量效用減損情形並於土地總成本中扣除之規定。

考量「土地開發分析」亦為成本法於宗地估價之一種應用方法，故酌作文字修正，以資明確。

修正理由同第七十條。

修正理由同第七十條。

配合第十三條增列第一項第四款紀錄形式增加影像檔，較能完整呈現勘估標的及比較標的之實際現況，爰第二款酌作文字修正。

修正理由同第六十一條。

修正理由同第七十條。

第一項修正理由同第七十條。

一、修正理由同第七十條。 二、刪除多餘之括號。

考量附有建物之宗地估價，或有採忽略地上建物之影響而估計素地價格者，即「獨立估價」之概念，爰增訂但書之規定，以符實務作業需求。

一、不動產估價應視其估價目的、價格種類及估價條件等個案狀況，依本規則第十四條規定兼採兩種以上適當之估價方法為之；因土地開發分析法係適用於以進行開發為估價條件者，爰予以明定，並修正「即將進行開發」為「以進行開發為前提」，文意較為明確。 二、酌作文字修正，修正理由同第七十條。 三、實務上雖以「比較法」為常用之估價方式，惟如有收益實例，自得以「收益法」為之，爰新增「收益法」，以避免誤解並符特殊標的估價實務之所需。

墓地估價與池沼估價同屬特殊宗地估價，且估價原則相同，爰因應實際情況修正估價原則及應考量事項並納入本條一併規範。

本條併入第九十五條規範，爰予刪除。

一、本條新增。 二、配合第九十九條至第一百零一條僅規範以房地價值推估其基地價值之計算方式，爰新增以房地價值推估建物價值之計算方式。

一、配合民法物權編，修正「地役權」為「不動產役權」，並增列農育權。 二、配合增列第一百二十二條之一有關市地重劃估價條文，酌作文字修正。

一、本條新增。 二、民法物權編雖刪除永佃權，增列農育權，惟仍有九十九年八月三日前已存在之永佃權估價需要，故第一百十八條仍予維持，爰增訂本條。

配合民法物權編，修正「地役權」為「不動產役權」。

一、本條新增。 二、辦理市地重劃估價應考量之因素及規範。

都市更新權利變換尚有其他相關法令，且時有修正，其對估價結果會有影響，故酌作文字修正。

一、將區分所有建物坐落之「土地」一詞修正為區分所有建物之「基地」，相關用詞配合修正，以使文意明確。 二、鑑於都市更新權利變換係以土地權利價值作為分配基礎，如有計算建物所有權價值之需要時，得依第三十一條、第三十二條或第四十七條方式計算，爰刪除第一項及第二項有關建物權利價值及建物權利價值比率計算方式。 三、因應實務上如有區分所有建物對應基地持分過大過小，顯與一般正常持分比例有別者，得比照第一百二十六條之二規範未持有區分所有建物產權之基地所有權人權利價值計算方式，就其特殊比例與一般正常合理持分比例計算結果進行調整。爰增訂第三項得依實際情形評估並酌予反應於估價結果之規定。

一、鑑於現況容積高低並非判斷土地現況價值是否高於重新開發之素地價值之唯一依據，爰刪除「基地使用容積未達法定容積」之規定。 二、配合前條將區分所有建物坐落之「土地」一詞修正為區分所有建物之「基地」，相關用詞配合修正。

一、本條新增。 二、本規則原僅規範區分所有建物及基地未建築使用者之基地權利價值評估方式，未就非屬區分所有之建物（包括俗稱之「透天厝」或「透天建物」等）予以規範，爰增訂本條。

一、本條新增。 二、考量權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者（即有地無屋之情形），如逕依第一百二十五條或第一百二十六條計算各區分所有權人之基地權利價值並不公平，爰新增本條規範未對應區分所有建物之土地權利價值計算方式。 三、實務上區分所有建物權屬與其坐落之基地權屬，或有土地權屬可對應其他建物權屬；及土地權屬無法對應其他建物權屬之情形，爰依各該情形分別規範未對應區分所有建物之土地權利價值計算方式。 四、參照都市更新條例第三十九條，需先由土地及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理，協議不成時，始由實施者估定合法建築物所有權價值占原土地價值比例並分配之規定。針對區分所有建物土地及建物權屬不同之情形，亦應以協議為先，並依協議內容辦理，爰於第二項明定之。

配合本章條文用詞修正章名。